住宅ローン控除のシミュレーション（令和8年入居対応・いくら戻るか）

年収別・借入額別の早見表

13年間に実際に戻る合計額です。 新築のZEH水準省エネ住宅、金利1.5%、返済期間35年、独身・扶養なしで計算しています。 手入力の表ではなく、上のシミュレーターと同じ計算エンジンから生成しています。

横に見ていくと、途中から金額が増えなくなることが分かります。 年収400万円の行では、借入3,000万円でも5,000万円でも、 戻るのは同じ1,457,300円です。それ以上借りても、控除は1円も増えません。納めている所得税と住民税を超えて戻ることはないからです。

縦に見ると、年収800万円と1,000万円の行が同じ金額になっています。 この水準まで来ると税額が十分にあるので、 控除限度額のほうが先に頭打ちになります。 つまり年収がいくら高くても、戻る額には上限があるということです。

住宅の区分・金利・返済期間・家族構成を変えると金額は変わります。 自分の条件で出したい場合は、上のシミュレーターに入れてください。 住宅の性能区分によって借入限度額が変わるので、 そこがいちばん金額を動かします。

令和8年入居で変わった3つのこと

住宅ローン控除は令和8年度税制改正で令和12年入居分まで延長されました。 延長にあわせて中身も変わっています。去年までの解説記事がそのまま残っているので、 読むときは「いつ入居した人の話か」を確かめてください。

とくに中古住宅の扱いが変わったことは大きいです。 これまで中古は控除期間10年・限度額21万円で、新築より明確に不利でした。 令和8年入居からは、認定住宅やZEH水準を満たす中古なら13年・24.5万円になります。 中古は性能を証明する書類が取れるかどうかで結論が変わるので、 契約前に「住宅省エネルギー性能証明書が出せるか」を売主か仲介業者に確認してください。 引き渡し後では間に合わないことがあります。

住宅の区分ごとの借入限度額（令和8年・令和9年入居）

国税庁の表は「控除限度額」で書かれています。借入限度額はそれを0.7%で割った金額です。 年末残高がこの借入限度額を超えていても、控除額は控除限度額で頭打ちになります。

「その他の住宅」は省エネ基準を満たさない住宅です。 新築で令和6年以降に入居する場合は原則として対象外になりました （令和5年12月31日までに建築確認を受けたものなどに限り、経過措置があります）。 一方で中古の「その他の住宅」は10年・14万円で対象のままです。 築年数の古い中古住宅を買う方の多くはここに当たります。

子育て世帯・若者夫婦世帯（特例対象個人）は、次のどれかにあてはまる方です。 判定は入居した年の12月31日時点で行います。

• 本人が40歳未満で、配偶者がいる
• 本人が40歳以上で、配偶者が40歳未満
• 19歳未満の扶養親族がいる

控除枠を使い切るのに必要な年収

ここがこのページで一番伝えたいところです。 住宅ローン控除は払った税金が戻ってくる制度であって、 払っていない税金は戻りません。控除限度額まで借りても、 その年に納めた所得税と住民税の合計がそれに届かなければ、余った分は消えます。

しかも住民税から引ける額には上限があります。 「所得税の課税総所得金額等の5%、97,500円まで」です。 つまり控除限度額35万円を使い切るには、所得税だけで252,500円以上を納めている必要があります。

扶養している家族が多いほど、必要な年収は上がります。 控除が増えて課税所得が下がり、納める税金そのものが減るからです。 子育て世帯への上乗せ（控除限度額35万円）を満額使えるのは、 夫婦＋高校生の子1人の世帯なら年収およそ787万円からです。 子育て世帯向けの優遇でありながら、子育て世帯ほど使い切りにくいという構造になっています。

表を見ると、控除限度額24.5万円と21万円で必要な年収が同じ行があります。 誤植ではありません。令和8年分の基礎控除は、合計所得489万円を境に104万円から67万円へ 段差で落ちます。夫婦＋高校生1人の世帯では年収665万円と666万円のあいだにこの段差があり、 引ける枠が一気に約3.8万円動きます。住宅ローン控除に限らず、 年収がこの付近の方は手取り全体がここで大きく変わります。

この表は年収以外の所得控除をゼロとして計算しています。 iDeCo・生命保険料控除・医療費控除などがあると課税所得が下がるので、 必要な年収はさらに上がります。上のツールでは扶養人数まで反映して計算できます。

金利が0.7%を下回ると何が起きるか

住宅ローン控除の控除率は年末残高の0.7%です。 借入金利がこれを下回っていると、その年に払う利息より戻ってくる控除額のほうが大きくなります。 いわゆる逆ざやです。この期間は、繰り上げ返済をすると損になります。

ただし、ここに落とし穴があります。逆ざやが成立するのは控除額を実際に引ききれている人だけです。 年収が低くて控除を引ききれていない人は、残高を減らしても実際に戻る額が変わらないことがあります。 この場合、繰り上げ返済で利息だけが減るので、早く返したほうが得になります。 上のツールの「消える額」の欄が毎年ゼロでないなら、こちらに当たります。

変動金利の場合、金利は返済期間の途中で動きます。 0.7%を下回る前提で計算していても、途中で上回れば逆ざやは終わります。 このページの計算は入力した金利が最後まで変わらないものとしています。

ふるさと納税との関係

住宅ローン控除とふるさと納税は、どちらも住民税を減らす制度なので競合することがあります。 ただし、影響を受ける人と受けない人がはっきり分かれます。

• 所得税だけで引ききれている人は影響を受けません。住民税の所得割額が減らないので、ふるさと納税の上限額も変わりません。 上のツールで「住民税から」の欄が毎年0円なら、こちらです。
• 住民税側に回っている人は上限額が下がります。住民税の所得割額が減るぶん、その20%で決まる特例分の枠も小さくなります。 上のツールが、いくら下がるかを金額で表示します。

もうひとつ、手続き上の注意があります。 住宅ローン控除の1年目は確定申告が必要なので、ふるさと納税のワンストップ特例が使えません。 ワンストップ特例の申請書をすでに送っていても、確定申告をすると無効になります。 寄附金受領証明書を添えて、確定申告にふるさと納税も含めてください。 ここを忘れると、ふるさと納税の控除が一切受けられません。

計算の前提（必ずお読みください）

• 令和8年分の基礎控除・給与所得控除で計算しています
• 年収は控除期間中ずっと変わらないものとしています。実際には昇給や転職で変わります
• ローンは元利均等返済で、入居した年の1月に借りたものとして年末残高を計算しています
• 社会保険料は協会けんぽ東京支部の料率、標準報酬月額は月給から推定した等級で計算しています
• 住宅ローン控除は復興特別所得税を課す前の所得税額から引いています（所得税額から住宅ローン控除を引いた額が基準所得税額になり、これに2.1%が乗ります）
• 申告のときは、金融機関から届く「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」の金額を使ってください
• ペアローン・連帯債務の場合は、持分と債務の負担割合に応じて按分が必要です
• 認定住宅等の証明書が取れない場合、区分が下がって控除限度額も下がります

2年目以降は年末調整で手続きします。 提出するのは「給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書 兼 住宅借入金等特別控除計算明細書」と、 金融機関から届く年末残高等証明書の2点です。 どの申告書に何を書くかは年末調整でいくら戻るかのページに 令和8年分の様式でまとめてあります。

よくある質問

出典・根拠

• 国税庁 No.1211-1「住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」
• 国税庁 No.1211-2「買取再販住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合」
• 国税庁 No.1211-3「中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合」
• 総務省「所得税から住宅ローン控除額を引ききれなかった方」（住民税からの控除の上限）
• 国土交通省「住宅ローン減税」

最終更新：2026年9月29日